Le case popolari sono un tema caldo in Italia. La cronaca racconta di abusi abitativi e di occupazioni quasi ogni giorno. Polemiche e guerriglie politiche quasi sempre ne fanno da contorno. Ma qualcosa si può fare per gestire un settore dove lo Stato non investe da tempo.
“Noi Ater di Verona abbiamo case distribuite in 92 comuni su 98 e copriamo quasi l’intera provincia. Le abitazioni a disposizione si trovano sia nei centri storici che in altre zone che, seppur non centrali, sono ben servite”. A dirlo a Ofcs Report è l’architetto Elena Ballini, direttore generale di Ater Verona, ossia l’azienda territoriale per l’edilizia residenziale, meglio conosciuta come l’ex Istituto Autonomo per le Case Popolari. Questa grande ‘agenzia’ immobiliare con finalità pubbliche si occupa della costruzione, ristrutturazione, gestione e controllo delle case popolari.
Controlli sull’accesso con la nuova legge regionale
Con la nuova legge regionale 39/17 “per l’accesso alle case popolari si controllano non solo i requisiti canonici per l’Erp, ma è stato messo in atto un ulteriore giro di vite, poiché ora controlliamo anche la situazione patrimoniale del nucleo familiare, rappresentata dall’ISE ERP”, spiega Ballini.
Una stretta che si è ritenuta necessaria viste alcune situazioni diventate ingestibili e visti i raggiri riscontrati per entrare nelle graduatorie.
I requisiti per entrare in graduatoria
Esistono per questo dei requisiti imprescindibili, alcuni modificati dall’ultima legge, che danno la possibilità di accesso alle graduatorie.
Alcuni di questi parametri sono: l’essere cittadini italiani, oppure cittadini di Stati appartenenti all’Unione europea regolarmente soggiornanti in Italia, e loro familiari, titolari di permesso di soggiorno. Serve essere titolari dello status di rifugiato e dello status di protezione sussidiaria, bisogna quindi essere stranieri regolarmente soggiornanti in possesso di permesso di soggiorno almeno biennale ed esercitare una regolare attività di lavoro subordinato o di lavoro autonomo. E’ importante non essere titolari di diritti di proprietà, di usufrutto, di uso e di abitazione su immobili adeguati alle esigenze del nucleo familiare ubicati nel territorio nazionale o all’estero.
A tal fine non si considerano la proprietà o altri diritti reali di godimento relativi alla casa coniugale in cui risiedono i figli, se quest’ultima è stata assegnata al coniuge in sede di separazione o divorzio o comunque non è in disponibilità del soggetto richiedente. E’ richiesto di non essere stati assegnatari in proprietà, immediata o futura, di un alloggio realizzato con contributi pubblici, o non aver avuto precedenti finanziamenti pubblici di edilizia agevolata, in qualunque forma concessi, salvo che l’alloggio sia inutilizzabile o distrutto non per colpa dell’assegnatario. Inoltre bisogna non aver ceduto o sublocato, in tutto o in parte, fuori dei casi previsti dalla legge, l’alloggio di edilizia residenziale pubblica assegnato.
A questo si aggiunge poi la questione disabilità e la quantità di figli minori abitanti nella casa, che sono ulteriori punti che vanno ad aggiungersi.
Le dinamiche di pagamento
“Il nostro patrimonio abitativo spazia dagli anni ’60 a pochi giorni fa, con l’inaugurazione di nuovi alloggi. Questo perché – sottolinea il direttore Ballini – quando abbiamo dei finanziamenti li investiamo per la realizzazione o l’acquisto di nuove case, nonchè per la ristrutturazione di quelle più vecchie. Ater Verona da oltre 5 anni sta adottando anche un piano straordinario di vendita, ossia dà la possibilità agli inquilini di comprare la casa ove vivono, trasformando praticamente le rate dell’affitto in rate per il mutuo, come fossimo una banca”.
L’affitto varia da Regione a Regione, in Veneto l’affitto minimo ora è di 40 euro mensili, ma anche questo è cambiato con la nuova legge visto che in precedenza era mediamente di 29.
“Se la famiglia non arriva a pagare quella cifra per problemi economici, viene aiutata dal comune, con il Fondo di Solidarietà. Per quanto riguarda le spese delle varie utenze, sono a carico dell’inquilino, mentre spesso le spese condominiali le anticipiamo noi – spiega – salvo poi chiederne il rimborso, anche in forma rateizzata, per venire incontro agli inquilini stessi in difficoltà”.
In Veneto, un po’ come in Spagna e in Germania, il sistema sembrerebbe andare bene tanto da avere un numero davvero basso di abusivismo e morosità.
La posizione dello Stato
Lo Stato però sembra non interessarsi più da tempo alle questioni di edilizia pubblica, a dirlo è ancora Ballini che parla di “mancanza di attenzione alle politiche della casa”, in quanto “da anni non ci sono nè finanziamenti di rilievo né tantomeno una seria progettualità strutturale”.
“Prendendo atto che non ci sono finanziamenti auspicabili, se fosse possibile non pagare le tasse e l’iva, sarebbe più facile adempiere alle nostre finalità. Ater – aggiunge ancora il dirigente – paga le tasse regolarmente, la nostra attività è considerata un’attività imprenditoriale. Arriviamo a pagare anche il 22% di Iva, su acquisti e servizi, paghiamo l’iva sulla realizzazione degli immobili, è non è detraibile se non in maniera molto ridotta con il Pro Rata, variabile di anno in anno, per cui risulta un costo aggiuntivo, non conteggiato nei vari finanziamenti assegnati; si pensi che fino a poco tempo fa pagavamo l’Imu per tutti gli alloggi, anche quelli sociali, come seconda casa, alla stregua di grandi proprietari immobiliari. Il guadagno introitato con gli affitti e con le nostre attività- sottolinea – viene reinvestito nella residenza pubblica, oltre che servire al sostentamento dell’Azienda stessa. Senza i soldi non possiamo ristrutturare. Se non entra liquidità, non possiamo fare manutenzione e non possiamo realizzare nuove case”.
I finanziamenti europei
Un problema che attanaglia il sistema al quale però Ater applica una soluzione: ricerca di finanziamenti europei.
“Noi ci siamo adoperati nel trovare finanziamenti europei anche in maniera diretta, istituendo un apposito gruppo di lavoro interno, per poter realizzare case non solo Erp, ma anche a canone agevolato (ossia affitti più bassi, non commerciali), in collaborazione con Istituti universitari, altri Enti locali e talvolta con la partecipazione anche di privati”, continua il direttore.
“Con questa attività e altre, istruiamo bandi, realizziamo case per l’esercito e per le forze dell’ordine, acquistiamo immobili sul mercato, con determinati requisiti stabiliti dalla nostra normativa regionale, per assegnarli agli aventi diritto. Le Ater sono aziende strumentali della Regione Veneto, i contribuiti elargiti dallo Stato, quando ci sono, vanno conferiti alla Regione, che poi ridistribuisce alle Ater a seconda delle varie programmazioni annuali o triennali. I nostri stipendi – prosegue – sono pagati solo e soltanto dal nostro lavoro, non siamo dipendenti né dalla Regione, né tantomeno dallo Stato”.
Ater nelle altre Regioni
Tutti gli ex istituti autonomi case popolari avrebbero dovuto trasformarsi in aziende regionali da più di vent’anni a questa parte, tutti con le stesse caratteristiche. In realtà non è andata così. Ad esempio, in Emilia Romagna le Aler, (si chiamano così) si occupano solo della gestione degli immobili, mentre la proprietà è dei singoli Comuni, così è anche in altre Regioni, come la Toscana.
“Da noi i vari comuni fanno un elenco e in base ai requisiti una commissione, con la presenza di un nostro rappresentante, analizza la rispondenza dei requisiti dei vari richiedenti e quindi stabilisce chi ha diritto ad abitare nelle case in questione. Con la nuova legge regionale, nei comuni dove gli alloggi sono di nostra proprietà, possiamo scegliere direttamente noi a chi assegnare le suddette abitazioni. Alcuni comuni – dichiara Ballini – hanno lunghe liste d’attesa ma generalmente dopo 1 anno, tranne in situazioni d’emergenza, gli alloggi si trovano”.
Cambiamenti nel Veneto
Con la nuova normativa regionale del Veneto, uno dei cambiamenti fondamentali è la mobilità obbligatoria, ossia la possibilità di trasferire l’inquilino in altri alloggi in base alle mutate condizioni e necessità (case più piccole, più grandi, a seconda del mutato nucleo familiare o con conseguente modifica degli affitti). Cosa impensabile fino a poco tempo fa quando chi era assegnatario di una casa in base a determinati requisiti in passato ( nucleo familiare, situazione economica, ecc) rimaneva nello status originario per tutta la vita, perlomeno come occupazione di alloggio, se non consenziente alla richiesta di spostamento.
“Ogni anno facciamo un controllo dei redditi e in caso di irregolarità, procediamo entro 30 giorni all’adeguamento dell’affitto. Nel caso in cui si ravvisi una persistente morosità, o la perdita dei requisiti per vari motivi, si avviano le procedure per la decadenza, il recupero coatto dei crediti o lo sfratto, nei termini di legge, comunque entro un anno si risolve, in un modo o nell’altro”, continua Ballini.
La situazione nella Capitale
Se nella provincia di Verona capita 3 o 4 volte l’anno che qualcuno occupi abusivamente le case, a Roma sono stati scoperti solo lo scorso anno circa 2000 occupanti abusivi che sono stati sfrattati dall’amministrazione Raggi. La popolazione dell’intera regione Veneto è la stessa della sola città di Roma e l’Ater della Capitale è divisa nello stesso modo e con l’identica struttura istituzionale.
Per le occupazioni abusive di Roma, che oltre ad essere la Capitale è anche una delle città più popolose d’Italia, potrebbe esserci una soluzione suggerita proprio dall’architetto Ballini: “Roma è grandissima e quindi molto difficile da gestire e controllare, a mio modesto parere, il problema, comune in molte realtà, anche qui, si identifica in una questione di ‘cattive abitudini’, quali ad esempio l’abuso di scorciatoie normative per l’emergenza abitativa, nel procrastinare soluzioni a volte drastiche a situazioni decennali di mancato controllo, a modus operandi difficili da scardinare . Non credo – dice Ballini – che si tratti sempre di malafede. Anzi, credo invece che ci siano dei seri professionisti capaci, che si trovano a dover operare con estrema difficoltà o nella più totale impossibilità, in un sistema di per sé ‘alterato'”.
